Quanti soldi servono per acquistare una casa
Costi acquisto casa
Quanti soldi servono per acquistare una casa
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Che sia il passo per acquistare un nido in cui vivere oppure un investimento nel Real Estate, l’acquisto di una casa è sempre un momento importante.

Vediamo in questo breve articolo quali sono le spese necessarie da affrontare per poter possedere un mazzo di chiavi.

La differenza tra Prima Casa o casa successiva

Può sembrare una banalità ma il fisco italiano incentiva l’acquisto di una casa per viverci mentre cerca di svantaggiare (o creare profitto) l’acquisto di una seconda casa.

Ciò ha un riflesso sulla base dei costi da affrontare, in particolar modo per quanto riguarda le tasse da pagare nel momento dell’acquisto e il costo dell’eventuale mutuo.

La Prima Casa è quell’immobile di categoria catastale abitazione che viene acquistato da un soggetto che non possiede, su tutto il territorio nazionale, di un altro alloggio.

Quindi, se state affrontando il passo di acquistare una casa per viverci ed è il vostro primo immobile, allora siete nella circostanza di acquistare una prima casa.

Se già avete un immobile, che sia stato acquistato, ereditato o in qualsiasi altra forma sia arrivato nelle vostre disponibilità, quella che state per acquistare è una seconda casa (vale la stessa locuzione anche se fosse la decima casa, ma se siete alla decima lo sapete benissimo).

Un esempio di acquisto casa

Per far ben capire di quanto stiamo parlando, facciamo un esempio concreto con l’acquisto di un immobile.

Decidiamo di acquistare una casa in un qualsiasi comune italiano per un valore di 250.000 euro.

Per calcolare le tasse bisogna prendere in considerazione il valore catastale della stessa casa e non il prezzo di acquisto. Quindi facciamo un esempio con un rendita catastale di euro 596,51.

Prevediamo inoltre di pagare con nostre forze solo il 30% dell’immobile e di ricorrere a un mutuo per il restante 70%.

Ricapitolando:

  • Costo immobile: 250.000 €
  • Rendita catastale: 596,51 €
  • Anticipo per cassa per l’acquisto: 75.000 euro (il 30% del valore totale)
  • Mutuo di 175.000 euro (il restante 70% per l’acquisto)

I passi da fare per acquistare una casa

Ovviamente una casa non è una scatola di latte che si acquista si paga ed è finita là, bisogna fare dei passaggi ben precisi e consistono in:

  1. Proposta di acquisto
  2. Preliminare di vendita
  3. Rogito (compravendita vera e propria)

Imparerete che quando si acquista una casa ogni passaggio ha un costo o un anticipo. In questo caso, in questi 3 passaggi, ci sono degli anticipi e dei costi. Sulla base dei costi ne parleremo di seguito, nel mentre, per il nostro esempio, prevediamo gli anticipi.

Facciamo come esempio che nel momento della proposta diate una caparra confirmatoria (attenzione, deve essere scritto nella proposta, altrimenti rientrerete nel caso dell’acconto, con conseguenze che poi vedremo) di euro 5.000 e al momento del preliminare un altro assegno da 10.000 euro.

Quindi, sempre per riassumere, queste le caparre confirmatorie:

  • Proposta: 5.000 euro
  • Preliminare: 10.000 euro
  • Rimanenza da pagare al momento del rogito: 235.000 euro

La differenza di spesa

Ci sono delle spese che verranno affrontate a prescindere, sia che l’acquisto è una prima casa che se l’acquisto è una seconda casa.

Mentre ci sono delle spese che dipendono dalle agevolazioni per la Prima casa.

Di seguito vediamo, una per una, tutte le spese necessarie per l’acquisto di un immobile.

Commissione per l’agenzia immobiliare

Partiamo dalle spese più comuni, che sono quelle dell’agenzia immobiliare. Infatti è complesso trovare un’immobile in vendita da privato e nella stragrande maggioranza dei casi avrete l’incombenza di un’agenzia immobile. Il costo si aggira intorno al 3/4% sul valore di acquisto. Quindi, prendendo un tasso medio del 3% avremo un costo agenzia di 7.500 euro + iva, per un gran totale di 9.150 euro.

Imposte ipotecarie e catastali

Dopo aver digerito il costo dell’agenzia iniziamo a guardare quelle che sono tasse: per l’acquisto di un immobile avremo sempre da pagare imposte ipotecarie (fissa 50 euro) e imposte catastali (fissa 50 euro) per un totale di 100 euro. Tipicamente queste non le noterete perché le pagherete direttamente al notaio che le verserà per voi, ma fidatevi che ci sono.

Onorario notaio

Parlando di notaio, passiamo all’onorario dello stesso, che è un’altra voce importante e che affronterete in qualsiasi caso.

In questo paragrafo parleremo solo dell’onorario del notaio (cioè singolo il costo che avrete con il notaio) che è molto differente dall’assegno che staccherete per lo stesso. Questo per un semplice motivo, quando pagherete il pubblico ufficiale insieme al suo onorario gli darete anche i soldi per il pagamento di una parte di tasse, sarà poi lui a versarle per vostro conto.

Quindi scindete sempre il costo per l’onorario dal costo totale poiché, quando chiederete un preventivo, alcuni dettagliano la cifra, altri fanno un gran calderone. Giusto per fare un esempio, come abbiamo già detto, le spese ipotecarie e catastali che abbiamo già visto le pagherete al notaio, ma queste non fanno parte del suo onorario ovviamente, poiché lo stesso ufficiale le girerà poi all’erario.

Quindi, tornando sui costi dell’esempio, prendiamo un esempio medio di onorario che per un immobile come il nostro variano tra i 1.000 e i 1.200 per l’atto di compravendita.

Ma il notaio, molto probabilmente, vi farà anche un secondo atto che è quello di mutuo, e anche questo ha un onorario, tipicamente un po’ più “leggero” di quello di compravendita. I costi medi per un atto di mutuo di solito si aggirano tra gli 800 e i 1.000 euro.

Inoltre i notai, prima degli atti, fanno dei controlli sui venditori e sull’immobile. Costi vivi che ovviamente ribalteranno su di voi. Tipicamente nei preventivi dei notai troverete anche le voci:

  • Visure e Tassa Archivio: tra i 200 e i 300 euro
  • Nota di iscrizione: 50 euro

Per ricapitolare, quindi, il solo onorario del notaio, più spese accessorie, si aggira intorno:

  • Onorario per 2 atti: 2.000 euro
  • Spese accessorie: 250 euro

Registrazione del preliminare

Il preliminare di vendita va sempre registrato all’Agenzia delle Entrate e benché il costo sia in solido tra il venditore e l’acquirente, poiché è un contratto che interessa più parti, nella pratica è uso comune che la spesa per la registrazione del contratto preliminare sia sempre in carico alla parte acquirente.

Il costo ha una base di 200 euro, più una parte variabile che dipende da ciò che avete scritto sul preliminare stesso.

Prendiamo il nostro esempio, considerando, al momento della firma del preliminare, una spesa già di 15.000 euro:

  • Se questi vengono computati sul preliminare come acconti, allora bisogna pagare il 3% in tasse
  • Se questi vengono computati come caparra confirmatoria, allora bisogna pagare lo 0,5% in tasse

Nel nostro esempio, come abbiamo precedentemente detto, le faremo passare come caparra confirmatoria e quindi avremo una spesa di euro 75 (lo 0,5% di 15.000).

Riassumendo, il totale della spesa per la registrazione del contratto preliminare, è:

  • 200 euro per costo fisso di registrazione
  • 75 euro per tassa sulla caparra confirmatoria

C’è da sottolineare che questi 75 euro potranno essere poi scontati sul monte tasse totali che pagherete al notaio, quindi non perdete la ricevuta dell’Agenzia delle Entrate e consegnatela al notaio, così che possa scalarvi quanto già pagato.

Spese legate al mutuo

Entriamo quindi nel fantastico mondo del mutuo, guardando il costo per accendere un finanziamento.

Nel nostro esempio abbiamo previsto di pagare con nostri soldi il 30% del valore dell’immobile (quindi 75 mila euro) e di accendere un mutuo sulla parte rimanente del 70%. Quindi il mutuo di cui abbiamo necessità ammonta a 175.000 euro.

Per avere questi 175 mila euro ci sono dei costi accessori per l’apertura della pratica di finanziamento, le banche si comportano in modo differente, anche in base a ciò che noi chiediamo. Infatti possiamo decidere di pagare subito queste spese accessorie, quindi nel momento dell’acquisto della casa bisogna far fronte a queste spese, oppure di finanziarle nel mutuo stesso, quindi il capitale da restituire passa subito da 175 mila euro a 175 + spese.

Nel nostro esempio diciamo che pagheremo subito queste spese, così che il capitale da restituire rimanga invariato, cioè 175 mila euro.

Sottolineiamo che queste che seguono, come spese medie per il mutuo, sono indicative e che ogni banca applica i propri costi. Ci sono banche che addirittura non fanno pagare un euro, facendosi carico di tutto e banche che invece superano abbondantemente queste cifre. Quindi noi, nel nostro esempio, mettiamo dei costi medi, ben consapevoli che sono variabili da caso in caso. In generale le banche online hanno costi molto più bassi, mentre le banche tradizionali, soprattutto quelle più piccole, hanno costi decisamente più alti.

Perizia sull’immobile

La prima spesa che affronteremo è quella della perizia sull’immobile che qualsiasi banca vorrà fare.

Il costo medio per la perizia è di circa 300 euro. Come detto ci sono banche che la offrono gratuitamente.

Spese di istruttoria mutuo

Il secondo costo da affrontare per un mutuo è la spesa per l’istruttoria. Anche questa è molto variabile e dipende dalla banca, si va da chi la fa gratuitamente a chi chiede un paio di migliaia di euro.

Mettiamo nel nostro esempio un costo medio di 1.000 euro, ben consapevoli che potrebbe essere più bassa o più alta.

Imposta sostitutiva accensione mutuo

Torniamo nel reame delle tasse da pagare, con l’imposta sostitutiva sull’accensione di un finanziamento, che nel nostro caso è un mutuo.

Questa spesa è variabile, in base al fatto che sia o meno una prima casa.

La tassa è la seguente:

  • Prima casa: 0,25% sull’importo erogato
  • Seconda casa: 2% sull’importo erogato

Quindi, nel nostro esempio abbiamo un mutuo di 175 mila euro e l’imposta sostitutiva equivale a:

  • Prima casa: 437,50 euro
  • Seconda casa: 3.500 euro

Una bella differenza eh!?

Imposta di registro per l’accensione di un mutuo

Non pensiate che sia finita, perché non è assolutamente così. Oltre all’imposta sostitutiva esiste l’imposta di registro sul mutuo, che è semplice da calcolare: lo 0,50% dell’imposta sostitutiva.

Quindi, nel nostro esempio, abbiamo una imposta di registro che varia in base al tipo di acquisto:

  • Prima casa: 2,19 euro
  • Seconda casa: 17,50 euro

Sì, vero, è nulla in confronto a tutto ciò che abbiamo già visto.

La spesa totale del mutuo

Facciamo quindi un riassunto della spesa totale per l’accensione di un mutuo, che nel nostro caso è:

  • Istruttoria mutuo: 1.000 euro
  • Perizia: 300 euro
  • Imposta sostitutiva:
    • 437,50 euro in caso di Prima Casa
    • 3.500 euro per una Seconda Casa
  • Imposta di registro:
    • 2,19 euro in caso di Prima Casa
    • 17,50 euro in caso di Seconda Casa

Per un totale quindi di:

  • 1.740 euro per una Prima Casa
  • 4.817 euro per una Seconda Casa

Imposta di registro sul rogito

Vi è già venuto il mal di testa? Ancora non avete visto nulla.

Ne manca solo una di spesa, ma potrebbe essere quella più impattante e quindi l’abbiamo lasciata per ultima. Poi faremo un riassunto totale con i due casi: prima e seconda casa.

Passiamo quindi all’imposta di registro sul rogito, cioè quella tassa che bisogna pagare per il semplice motivo che si sta registrando una compravendita immobiliare attraverso un rogito. Si tratta di una tassa simile a quella già vista per il contratto preliminare, ma in quel caso parlavamo solo di 200 euro, per un rogito la musica invece cambia sensibilmente.

Prima di addentrarci nei dettagli, sottolineiamo che in entrambi i casi la base su cui fare il calcolo è la reddita catastale, moltiplicata per un coefficiente di 126, che restituisce il valore catastale.

Nel nostro caso la rendita catastale è di euro 596,51 che moltiplicata per 126 restituisce 75.160,26 euro, equivalente al valore catastale. Questa cifra ci servirà come base di calcolo.

Imposta di registro per l’acquisto di una prima casa

La prima casa è agevolata e quindi anche le tasse sono leggermente più basse. Non fa eccezione l’imposta di registro per l’acquisto di una Prima casa.

La percentuale che dovremo cedere all’erario, in questo caso è del 2%.

Quindi, nel nostro caso, qualora la casa fosse una Prima abitazione, significherebbe cedere allo Stato il 2% del valore catastale, quindi 1.503 euro (corrispondenti al 2% di 75.160 euro di valore catastale).

Imposta di registro per l’acquisto di una seconda casa

La questione diventa molto più costosa se stiamo acquistando una seconda casa.

L’imposta di registro per una seconda casa è del 9%, sempre calcolata sul Valore catastale.

Significa che per acquistare la casa del nostro esempio, qualora fosse una seconda casa, servirebbero 6.764 euro (corrispondenti al 9% di 75.160 euro di valore catastale).

Ricapitolando sull’imposta di registro per la compravendita

Facendo quindi un velocissimo riassunto, il costo per l’imposta di registro per compravendita equivale a:

  • 1.503 euro per una Prima Casa
  • 6.764 euro per una Seconda Casa

Riassunto delle spese necessarie per l’acquisto di una casa

Ok, siamo arrivati alla fine delle voci, quindi possiamo fare un riassunto totale di quanto abbiamo fin qua detto.

Soldi necessari per l’acquisto di una Prima Casa

Partiamo con l’esempio di prima casa. I costi necessari sono i seguenti:

  • Commissione dell’agenzia immobiliare: 9.150 euro
  • Imposte ipotecarie e catastali: 100 euro
  • Onorario notaio più spese accessorie: 2.250 euro
  • Registrazione preliminare: 200 euro
  • Spese per accensione mutuo: 1.740 euro
  • Imposta di registro per il rogito: 1.503 euro

Per un gran totale di euro 14.943. Ovviamente dovrete ancora pagare la casa di 250 mila euro nel nostro esempio.

Quindi l’impatto totale delle spese per l’acquisto è di circa il 6%.

Soldi necessari per l’acquisto di una Seconda Casa

Terminiamo con l’esempio per l’acquisto di una Seconda Casa. I costi necessari sono i seguenti:

  • Commissione dell’agenzia immobiliare: 9.150 euro
  • Imposte ipotecarie e catastali: 100 euro
  • Onorario notaio più spese accessorie: 2.250 euro
  • Registrazione preliminare: 200 euro
  • Spese per accensione mutuo: 4.817 euro
  • Imposta di registro per il rogito: 6.764 euro

Per un gran totale di euro 23.281. Come per l’altro esempio, dovrete ancora pagare la casa per 250 mila euro.

Quindi l’impatto totale sull’acquisto è di circa il 9,3%.

Come pagare i costi per l’acquisto di una casa

I costi sono tanti e il rischio di fare confusione è alto. Ma tranquilli, sarete guidati da varie figure durante tutta la fase di compravendita.

Inoltre, benché le voci di costo siano numerose, voi realmente pagherete poche volte.

Escludendo le caparre (o gli acconti), la prima vera spesa la farete probabilmente quando registrerete il preliminare, in questo caso andrete a pagare quei 275 euro di spese per l’Agenzia delle entrate.

Da qui, sino al momento del rogito, probabilmente non pagherete più un euro (caparre a parte si intende).

Il giorno del rogito darete soldi a:

  • Agenzia immobiliare: il loro compenso
  • Notaio: il suo onorario più tutte le tasse necessarie (imposte di registro, ecc)
  • Spese per il mutuo

In particolare, attenzione a questo ultimo punto. Come abbiamo detto nel nostro esempio, abbiamo chiesto un mutuo da 175 mila euro, mettendo di tasca nostra 75 mila euro.

Le caparre le abbiamo pagate come segue:

  • 5 mila euro alla proposta
  • 10 mila euro al preliminare
  • 235 mila euro al rogito

I 235 mila euro, in particolare, dovrebbero essere pagati per:

  • 175 mila euro con il mutuo
  • 60 mila di tasca nostra

Ma attenzione, perché come abbiamo detto nell’articolo, abbiamo deciso (e tante banche fanno così) di pagare subito le spese per l’accensione del finanziamento. Nel nostro caso corrispondono a:

  • 1.740 euro per una Prima Casa
  • 4.817 euro per una Seconda Casa

Il che significa che l’assegno che arriverà dalla vostra banca sarà di 175 mila euro meno le spese necessarie. Quindi, per esempio, se state acquistando una seconda casa l’assegno che arriverà dalla banca sarà di euro 170.183 euro.

Voi, anziché 60 mila, darete alla parte venditrice 64.817 euro, facendovi quindi carico immediatamente delle spese per l’accensione del finanziamento. Rimarrete ovviamente in debito con la banca per 175 mila euro.

Qualora, invece, aveste deciso di finanziare le spese per l’accensione del mutuo, l’assegno che arriverà sarà di 175 mila euro, lasciando a voi il carico dei 60 mila euro. Va da sé che l’importo che dovrete restituire alla banca, oltre ai 175 mila euro, includerà anche i 4.817 di spese, portando quindi il vostro debito vicino a 180 mila euro (pagherete quindi interessi anche sui 4.800 euro).

Applicazione IVA per l’acquisto da costruttore

Nel nostro esempio abbiamo sotto inteso che l’acquisto avvenisse da un privato che rivende la propria casa.

Se invece l’acquisto dovesse avvenire da un costruttore, quindi con una casa di nuova creazione, cambiano leggermente le tasse da pagare.

In modo particolare, questa la differenza:

  • Acquisto da privato:
    • Imposta di registro:
      • Prima casa: 2%
      • Seconda casa: 9%
  • Acquisto da costruttore:
    • IVA
      • Prima casa: 4%
      • Seconda casa: 10%
      • Casa di lusso: 22%

Va da sé, quindi, che l’acquisto da costruttore presenta dei costi leggermente più alti rispetto all’esempio che abbiamo visto.

Detrazioni sulla dichiarazione dei redditi

Come tutte le spese in Italia, anche per queste c’è una parte che può essere recuperata grazie alla presentazione della dichiarazione dei redditi a fine anno.

In particolare si possono recuperare le spese per l’imposta di registro e per l’agenzia immobiliare, con i seguenti valori:

  • 19% su un massimo di 4.000 euro per imposta di registro
  • 19% su un massimo di 1.000 euro per agenzia immobiliare