È una domanda (e una valutazione) che in molti fanno: vale la pena acquistare una seconda casa come investimento? Per rispondere a tale domanda prendiamo un caso reale e proviamo a calcolare quale è il ritorno.
Nell’ipotesi ci posizioniamo nell’hinterland di Milano e prendiamo come esempio un bilocale da circa 70 metri quadri, quindi un buon immobile laddove c’è del mercato; prevediamo di affittare sin da subito tale immobile e con la locazione dobbiamo andare a ripagare il mutuo. Di tasca nostra inseriremo solo il 30% del valore, oltre le spese per l’acquisto della casa stessa.
Non consideriamo in questo articolo una prima casa come investimento per il semplice motivo che una prima casa, nella quale andremo ad abitare, non è un investimento nel senso stretto del termine. Se andremo ad abitare in un immobile questo ci servirà come bene da usare e non come investimento.
Acquisto casa per investimento, come scegliere l’immobile
Come già detto, ci posizioniamo nell’hinterland di Milano e scegliamo una località ben servita dai mezzi pubblici, con una metropolitana vicina, dove c’è dinamismo nel mercato (quindi affitteremo velocemente e se dovessimo un giorno rivendere l’immobile non avremo problemi).
Come primo passo dobbiamo andare a comprendere qual è il valore dell’immobile da acquistare, questo lo possiamo fare facilmente dando un occhio sui principali portali immobiliari.
Prendiamo come esempio la zona del rhodense e selezioniamo un immobile con due locali e circa 70 metri quadri. Un bilocale a Rho ci costa circa 140 mila euro. Se ne trovano anche di meno (o di più) in base alle condizioni dell’immobile, noi abbiamo dato un’occhiata facendo un range di immobili in ottime condizioni di recente costruzione.
Scegliamo Rho solo perché ci serve un punto preciso, ma lo stesso discorso potrebbe valere per altre cittadine, come per esempio Buccinasco (recentemente salito alla ribalta per l’invettiva di Elettra Lamborghini), piuttosto che a Corsico, Sesto San Giovanni o Melegnano (così abbiamo perlustrato i 4 angoli intorno a Milano).
Il prezzo, mediamente, per queste cittadine, è sempre lo stesso, intorno a 140 mila euro per un buon immobile.
Il capitale iniziale per un investimento immobiliare
Innanzitutto dobbiamo comprendere quanto del valore vogliamo mettere di tasca nostra: il minimo è del 20%, poiché mettendo sul tavolo meno di questo valore avremo difficoltà nel trovare un mutuo. Noi consigliamo di spostarci un po’ dal minimo poiché i tassi applicati dalle banche, al 20% di capitale e quindi con l’80% di mutuo, sono al massimo possibile, spostandoci già di qualche punto % i tassi migliorano sensibilmente.
Allo stesso tempo sconsigliamo di inserire molto capitale, poiché questo è il valore del nostro reale investimento e alzando di molto il capitale iniziale diventa meno conveniente l’investimento.
Nel nostro esempio quindi prendiamo in esame il 30% del valore, messo sul piatto da tasca nostra e lasceremo il 70% del valore legato al mutuo.
Prima di proseguire con altri calcoli, quindi, possiamo dire che:
- 42 mila euro sarà il nostro investimento in capitale
- 98 mila euro è il valore del nostro mutuo
Spese per l’acquisto di una seconda casa
Compreso quale possa essere il valore che andremo a trattare non ci rimane che fare i calcoli di quanto ci costerà, sin da subito, questo investimento. A tale scopo ci torna molto utile un articolo che avevamo scritto qualche tempo fa, con le spese dettagliate di un acquisto immobiliare.
Oltre ai 42 mila euro, quanto ci costerà l’acquisto dell’immobile?
Prima di proseguire dobbiamo ipotizzare un valore catastale dell’immobile stesso, poiché il calcolo della tassazione avviene sulla base del valore catastale. Diciamo che un bilocale di 70 metri quadri, in una zona ben servita di Rho, ha una rendita catastale di 450 euro.
Qui facciamo uno specchietto delle spese per l’acquisto dell’immobile, poi dettagliamo ogni voce di costo:
- Agenzia immobiliare (3% + iva): 5.124 €
- Notaio:
- onorario compravendita: 1.464 €
- onorario atto mutuo: 1.220 €
- Visure e tasse di archivio: 200 €
- Nota di iscrizione: 50 €
- Imposta di registro sulla compravendita: 5.103 €
- Tassa fissa per registrazione atto di preliminare: 200 €
- Imposte catastali: 200 €
- Imposte ipotecarie: 50 €
- Mutuo:
- Imposta sostitutiva sull’accensione di un finanziamento: 1.960 €
- Istruttoria: 1.000 €
- Perizia: 300 €
- Imposta di registro: 10 €
Il totale della spesa, per l’acquisto della seconda casa ai fini di investimento, in termini di costi vivi all’acquisto, è quindi di 16.881 €.
Andiamo ora a vedere, punto per punto, cosa stiamo pagando.
Spese per l’agenzia immobiliare
Troverete sul mercato delle agenzie immobiliari che prendono il 2% e altre che ne prendono il 4. La media del mercato è del 3% sul valore dell’acquisto, ai quali va aggiunta l’iva. Quindi, come da nostro calcolo, abbiamo il prezzo di 140 mila euro e il 3% corrisponde a 4.200 € + 22% di iva = 5.124 €.
Ovviamente questa cifra può variare in base all’agenzia immobiliare o addirittura, se trovate un venditore privato, azzerarsi completamente (qualche bilocale da privato in provincia di Milano c’è).
Spese per il notaio
Passiamo quindi all’altro capitolo di spesa importante: il notaio. Nel nostro esempio avremo l’esigenza di fare due atti:
- Compravendita
- Mutuo
Di solito quello di compravendita, essendoci più controlli, più attori, ecc. ha un costo leggermente più alto. Più o meno, la media del mercato, è di circa 1.200 € + iva per la compravendita e di 1.000 € + iva l’atto di mutuo.
Da queste spese, mi spiace, ma non ci scapperete, nemmeno acquistando da privato 🙂
Inoltre sempre al notaio dovrete pagare le spese per le visure sull’immobile e le spese di iscrizione (circa 250 € in totale).
Imposta di registro sulla compravendita
Fino a ora avete pagato degli onorari a dei professionisti per il loro lavoro ma, se escludiamo l’iva sugli onorari, non avete ancora pagato una lira di tasse. Eccoci quindi al terzo punto tra le spese enormi nell’acquisto di un immobile: Imposta di registro sulla compravendita.
Si tratta del vero incasso dello Stato, il quale tratterrà il 2% del valore catastale su una prima casa e il 9% sulla seconda casa (che è il caso dell’esempio).
Il valore catastale si calcola moltiplicando per 126 la rendita catastale, quindi nel nostro caso 450 x 126 = 56.700. Da questa cifra va calcolato il 9% (5.103 €) che darete al notaio e verrà versata allo Stato per conto vostro.
Anche da questa non ci scappate, ma potete abbassarla in base alla rendita catastale dell’immobile; quindi attenzione quando acquistate un immobile, perché più bassa è la rendita catastale meno pagherete di tasse, non solo nel momento dell’acquisto ma anche sull’IMU in futuro (affronteremo più avanti il discorso).
Spese mutuo per una seconda casa
Ed eccoci all’ultimo grosso capitolo di spesa: le spese accessorie all’accensione del finanziamento. Se avete meno di 30 anni e state acquistando una prima casa non vi dovrete preoccupare di questa spesa, ma se, come nell’esempio, state acquistando una seconda casa, anche da queste spese non scapperete.
Le spese di istruttoria e di perizia le decide la banca, quindi attenzione quando sceglierete un mutuo, perché non c’è il semplice tasso da guardare. Sono molto variabili, ma la media è all’incirca in 1.000 euro per l’istruttoria e 300 euro la perizia.
Inoltre queste non sono nemmeno le spese più grandi, poiché lo Stato vuole guadagnare anche dal vostro mutuo e lo fa, nel dettaglio, applicando una “tassa”, detta “Imposta sostitutiva sul finanziamento” che è calcolata nel 2% del valore del mutuo erogato. Quindi, nel nostro caso, il 2% dei 98 mila euro che ci presterà la banca, ciò significa 1.960 €.
Attenzione, poiché la banca non vi farà pagare direttamente queste spese ma le sottrarrà dalla cifra erogata. Quindi se chiedete un mutuo per 98 mila euro, come da nostro esempio, la banca firmerà un assegno circolare di 94.800 euro. Sarà vostro onere, quindi, davanti al notaio integrare la vostra cifra (42 mila euro) con quanto manca da parte della banca. Insomma, pagare le dovrete pagare, ma anziché pagarli alla banca li girerete direttamente al venditore dell’immobile.
Altre spese
Finite le spese enormi sull’acquisto, rimangono fuori circa 450 € che pagherete qua e là come imposte di bollo, imposte fisse, ecc.
Se vi può consolare, queste spesucce, in mezzo alle enormità precedenti, non le noterete nemmeno.
Totale spesa per l’acquisto di una casa, sommando l’anticipo di 42 mila euro e le spese di cui abbiamo parlato (16.881 €) uguale a 58.881 €.
Spese per l’arredamento
Complimenti, ora siete felici possessori di un immobile vuoto… per poterlo affittare dovrete presumibilmente arredarlo. Naturalmente andrete a risparmiare tanto su questo aspetto e vi rivolgerete all’IKEA (giusto come esempio), dove il prezzo può variare molto in base alla tipologia di casa e a quello che vorrete fare.
Prendiamo anche qua dei prezzi medi e diciamo che il costo sarà:
- Cucina: 2.000 €
- Soggiorno: 400 €
- Camera da letto: 800 €
Dovrete anche aggiungere i lampadari e, presumibilmente, tende e qualche stoviglia. Totale della spesa 4 mila euro che sommate ai 58.881 porterà il totale della spesa a 62.800 €.
Costo della rata del mutuo
A questo punto sarete pronti per locare l’immobile, ma a quanto? Ovviamente dovrete calcolare quello che è il costo medio del vostro immobile nella zona, ma prima di fare questo bisogna anche comprendere qual è per voi la spesa media nel rimborso del mutuo.
Nel momento in cui scriviamo (febbraio 2022) l’IRS per un mutuo a 20 anni si aggira intorno a 0,82%. Significa che riuscirete a trovare dei mutui a tasso fisso sui 20 anni intorno all’1% circa di tasso. Calcolando il piano di ammortamento sulla cifra che dovrete restituire (98 mila euro), ciò significa avere una rata di circa 450 euro al mese. Nell’arco di 20 anni andrete a restituire circa 108 mila euro, con una decina che se ne andranno in interessi, ma se siete bravi con la locazione questo, per voi, è un finto problema.
Teniamo quindi buono il costo di 450 euro/mese e sappiamo che lo pagherete per i prossimi 20 anni.
Locazione immobile
Dobbiamo quindi stabilire a quanto affitteremo il nostro immobile per rientrare totalmente delle spese mensili. Diamo un’occhiata agli affitti a Rho, che è la cittadina che abbiamo scelto in questo esempio.
Il range di affitti va da 550 a 800 euro circa, noi avevamo comprato un immobile in ottime condizioni, in una zona ben collegata di Rho e quindi presumibilmente ci posizioneremo nella parte alta della forchetta, ma per sicurezza poniamo di affittare a 700 euro, quindi con un canone annuale di 8.400 euro.
Tasse sulla locazione e sull’immobile
Naturalmente lo Stato ci vorrà mettere il proprio zampino e la tassazione per gli immobili, ipotizzando di usare la cedolare secca, sarà del 21% sul valore della locazione.
Significa che dovremo allo Stato, ogni anno, 1.764 euro, che suddivise in 12 mensilità significano 147 euro al mese.
Inoltre gli immobili locali vengono tipicamente penalizzati nelle aliquote IMU, ma non è il caso di Rho, dove il comune, per gli immobili locati, applica il 4,3 ‰ sul valore catastale. Significa che, con la rendita catastale di 450 euro, andremo a pagare circa 244 euro l’anno, oppure 20,33 euro al mese.
Tasi e Tari spettano al conduttore dell’immobile, quindi è una spesa che non vi interessa.
Considerando la tassazione totale di euro 167,33 (20,33 di IMU + 147 di cedolare secca), considerando l’incasso di 700 euro al mese, avremo un incasso netto di euro 532,67.
Utile sull’affitto e guadagno
A questo punto sappiamo che ogni mese incasseremo 532,67 euro nette e ne spenderemo circa 450 per il mutuo, con una rimanenza di 82,67 euro ogni mese o 992 euro annui.
In pratica, senza considerare l’inflazione (che comunque avrà il suo impatto sul valore della locazione, ma qui per una questione di semplicità non la calcoliamo), il ritorno netto dal nostro investimento di cassa (62.800 €) sarà dell’1,58%. Questo finché pagheremo il mutuo.
Appare poco conveniente.
Rivalutazione immobile e vendita
Ma dobbiamo fare un passo in più e considerare l’investimento immobiliare come un’operazione a lunghissimo periodo. Quindi andiamo a calcolare cosa succederà dopo 20 anni, cioè quando avremo finito di pagare il mutuo.
A questo punto non possiamo fare a meno di calcolare l’inflazione e considerando un 2% medio / annuo, possiamo affermare che ciò che oggi affittate a 700 euro, presumibilmente lo affitterete a 1.040 tra venti anni. Per fare il calcolo tondo diciamo che lo affitterete a 1.000, anche perché nel mentre il vostro immobile un po’ sarà invecchiato e non sarete più nella parte alta della forchetta.
Il primo mese senza mutuo, quindi, andrete a incassare 1.000 euro, con un canone annuale di 12 mila euro. Ipotizzando che la tassazione rimarrà ancora quella oggi in vigore, andrete a pagare 2.520 euro /annui di Cedolare Secca e, presumibilmente, intorno a 350 euro di IMU. La spesa mensile in tassazione sarà quindi di circa 240 euro. Rimarranno 760 euro nette mensili (o 9.120 annuali) che, calcolate sul valore iniziale del vostro investimento (sempre 62.800 €), porteranno il guadagno all’8,33% (e vi rimane l’intero capitale, cioè l’immobile a quel punto libero da passività).
Diventa certamente più interessante e potremmo farlo rientrare nella categoria “pensione integrativa“, ma visti i magri guadagni fino a quel punto e le mille incertezze, non certamente nella categoria “ottimi investimenti“. Anche perché, con questo sistema, nel mentre vi sarete persi gli interessi compositi, che su un investimento fanno molta differenza.
Ma abbiamo anche una strada alternativa, cioè la vendita dell’immobile che, a quel punto, sarà libero da passività. Ipotizziamo quindi di finire di pagare l’immobile tra 20 anni e, visto che sarà un po’ invecchiato rispetto a quando lo avrete acquistato, decidete di venderlo. A quel punto, calcolando semplicemente un tasso di inflazione medio del 2%, il vostro immobile varrà circa 210 mila euro, ai quali dovremo sommare gli utili di 992 euro all’anno per 20 anni. Gran totale, tra incasso alla vendita e incasso annuale, di 229.840 euro, con un gain sul valore iniziale pagato (sempre 62.800 €) di euro 167.040 o, in termini percentuale, del 266% che suddiviso per la media annuale, porta l’utile al 13,3%. E più tardi venderete la casa e più questa cifra aumenterà.
Ecco, così facendo avrete certamente sfruttato l’interesse composito, datovi dall’inflazione, ma nel mentre tutto il costo della vita sarà aumentato.
Necessità di soldi e quindi di smobilizzare l’investimento
Naturalmente abbiamo fatto un esercizio prevedendo che per i prossimi 20 anni voi non abbiate bisogno dei soldi investiti in quell’immobile, ma se così non fosse? Alla fine i casi della vita non si possono conoscere in anticipo.
Diciamo che un immobile in una zona con dinamismo di mercato non è certamente liquidità, ma ci va molto vicina. Nell’hinterland milanese, nei prossimi anni, il mercato non potrà che andare a diventare sempre più importante, ciò perché la city si sta sempre di più allargando e la richiesta di immobili aumenta giorno dopo giorno.
Sempre facendo seguito al ragionamento fatto fino a ora, proviamo a ipotizzare quindi la cessione dell’immobile dopo appena 10 anni, quindi a metà del nostro percorso.
Guardando il piano di ammortamento del mutuo, sappiamo che se vendessimo al 120esimo mese, comunque dovremmo ancora restituire di capitale, alla banca che ci ha erogato il mutuo, la bellezza di 51.569,02 euro.
Calcolando un’inflazione media del 2% possiamo immaginare di vendere l’immobile a 170 mila euro. Quindi la rimanenza (vendita meno rimborso alla banca) sarebbe di euro 118 mila euro.
A questi si aggiungono i 992 euro annuali, moltiplicati per 10 anni, che portano il totale a circa 128 mila euro. Calcolando la fuoriuscita di cassa iniziale (sempre 62.800 euro) avremmo un gain di 65.200 euro, corrispondente al 103% oppure 10,3% annuo (con la cara vecchia media del pollo).
Conclusioni
Quindi, alla fine, mi conviene investire nel mercato immobiliare? La risposta è dipende.
Dipende dalla vostra situazione personale, dipende dalla vostra prospettiva, dipende da quello che pensate per il futuro.
Diciamo che siete un 40enne, con famiglia, con una disponibilità prossima ai 100 mila euro, frutto del vostro lavoro negli ultimi 15/20 anni. Avete evidentemente già una casa di proprietà (altrimenti non acquistereste una seconda casa) e facendo la tara, tra il vostro stipendio e le spese medie, sapete che il vostro potere di acquisto è buono. Prevedete di avere degli aumenti di entrate in futuro, tali da battere almeno l’inflazione, quindi non avete l’incertezza del domani.
A questo punto potremmo dire che si tratta di un buon investimento. A 60 anni avrete terminato di pagare l’immobile e, presumibilmente, a 65/68 andrete in pensione con un’integrazione data dal vostro immobile. Spendere circa 70 mila euro non vi spaventa, perché in cassa ve ne rimangono comunque 30 per affrontare le impellenze… allora cosa state aspettando?
Invece se avete in cassa appena 70 mila euro, siete libero professionista e quindi non avete idea del domani; un investimento del genere vi porterebbe a zero in cassa e quindi si tratta di un bel rischio. Allora chi ve lo fa fare? O abbassate il peso dell’investimento stesso (casa meno costosa, meno anticipo, ecc) e quindi riuscite a far quadrare i conti, oppure lasciate proprio stare e investite piuttosto in un ETF facendo un piano di accumulo. Probabilmente per voi è più indicato.
Una cosa è certa: si tratta di un investimento a lungo periodo, non smobilizzabile entro i 5 anni dall’acquisto, poiché in tal caso entrano in gioco anche le tasse per il capital gain e la vostra operazione verrebbe equiparata a un’operazione finanziaria.
Dal quinto anno in poi ogni mese in più aumenterà il senso dell’investimento. Potenzialmente l’operazione migliore sarebbe quella di comprare un immobile da affittare appena possibile (28/32 anni), in una zona dinamica e con un mutuo pesato in modo che non andiate a immettere denaro ogni mese (20 anni con rata sostenibile); lasciarlo maturare e a distanza di 35 anni (quindi quando andrete in pensione) avrete già un bel guadagno dalla sola locazione (almeno 15 anni di incassi senza il peso della rata del mutuo). A quel punto la pensione sarà anche più dolce, poiché avrete un introito mensile stabile e senza patemi.
Infine alcune note sull’articolo: per fare l’esempio abbiamo dovuto necessariamente ignorare alcuni aspetti, come, per esempio, il fatto che la zona potrebbe subire delle variazioni sul valore in base agli sviluppi immobiliari futuri. Per esempio, fate questo calcolo e pensate di aver acquistato l’immobile in zona Isola (o City Life) a Milano a inizio anni 2000, a quest’ora il vostro immobile avrebbe un valore di circa 3 volte quello che avete pagato solo 20 anni fa.
Inoltre non abbiamo considerato nel calcolo spese impreviste, come il rifacimento di una facciata (che in 30 anni ci sarà quasi certamente) e che può incidere per 30/50 mila euro (ma dipende dagli incentivi del momento, pensate per esempio chi sta rifacendo la facciata ora con il bonus 110%). Non abbiamo nemmeno calcolato il rischio di mancati pagamenti della locazione, rischio sempre esistente e sul quale dovrete prendere delle precauzioni (fideiussioni immobiliari oppure verifica attenta dei documenti quando locale l’immobile), o ancora una variazione della tassazione che porti l’investimento a essere meno conveniente.
Insomma, abbiamo fatto un calcolo semplice prevedendo alcuni elementi ma ignorandone altri, quindi prima di lanciarvi a capofitto, fate attentamente le valutazioni necessarie, perché non sono solo rose e fiori, ma potrebbero anche essere condizioni migliori di quello che immaginate oggi.
