Surroga del mutuo, cos’è, come e perché farla
Surroga del Mutuo
Surroga del mutuo, cos’è, come e perché farla
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Grazie alla legge Bersani (legge 40 del 2007), in Italia, dal 2007, è possibile procedere a surroga per sostituire un vecchio mutuo con uno nuovo. In pratica il consumatore può trasferire il proprio mutuo da una banca a un altra, a costo zero e senza conseguire una nuova iscrizione ipotecaria.

Ovviamente nel momento della surroga è facoltà del mutuario di concordare nuove condizioni con la banca di destinazione. Non può essere sostituito il debito pregresso, il quale viene calcolato nel momento della surroga e deve essere identico al debito pregresso, invece è possibile modificare:

  • il tasso di interesse
  • la tipologia di tasso (fisso, variabile, rata costante, ecc)
  • la durata del debito

Il tutto deve essere portato a termine in modo completamente gratuito per il debitore, il quale non deve sborsare nemmeno un centesimo né per l’atto in sé (il costo del notaio è a carico della nuova banca) né per qualsiasi onere accessorio.

Non ha importanza qual è il tipo di mutuo (prima casa, seconda casa, liquidità, ecc), l’importante è che il mutuo stesso sia garantito da ipoteca. Inoltre, qualora la surroga sia destinata su un immobile che rappresenta la prima casa, con l’atto di surroga si mantengono i benefici fiscali della detraibilità degli interessi passivi.

Perché fare la surroga? Ecco un esempio

Prima di passare ai dettagli tecnici e legislativi della surroga vogliamo fare un esempio molto semplice con un caso realistico: prendiamo il caso che voi abbiate un mutuo, sottoscritto nel 2015 con queste caratteristiche

  • Durata: 30 anni
  • tasso di interesse: variabile
  • spread: 3,5%
  • tasso di riferimento: euribor 3 mesi
  • capitale originale: 130 mila euro
  • capitale residuo: 115 mila euro
  • rata attuale: 544 euro

Negli ultimi 5 anni i tassi di interesse sono crollati in caduta libera, quindi continuare a pagare il 3,5% di spread, nonostante il tasso negativo porti questo peso molto più in basso (attualmente intorno al 2,95%), è comunque una follia. Allora ci informiamo e scopriamo che presto, probabilmente, l’inflazione farà volare il nostro costo e che, quindi, il tasso fisso potrebbe essere preferibile, se non altro per proteggerci dall’aumento dei tassi che sono oramai al minimo.

Ecco quindi che facendo un preventivo troviamo un mutuo che oggi possiamo fare con queste caratteristiche:

  • Durata: 20 anni
  • tasso di interesse: fisso
  • spread: 0,6%
  • tasso di riferimento: IRS 20 anni
  • capitale residuo: 115 mila euro
  • rata attuale: 533 euro

Come possiamo vedere il capitale residuo, ovviamente, non possiamo modificarlo e rimane 115 mila euro; essendo passati 5 anni dalla contrazione del primo mutuo ci rimangono ancora 25 anni da pagare, ma noi decidiamo di portarlo a 20 anni, risparmiando 5 anni di rate; la rata del mutuo, quindi, ci si abbassa di 11 euro al mese che, moltiplicata per 20 anni, significa un risparmio di 2.260 euro; il risparmio vero si ha dai 5 anni di pagamenti in meno, che significano un risparmio di 32.640 euro ai quali vanno sommati i 2.260 euro precedenti per un risparmio totale di 34.900 euro.

Aggiungeteci pure che la rata rimarrà sempre questa e quindi eventuali aumenti di tassi non vi interesseranno.

Dobbiamo ancora rispondere al perché bisognerebbe farlo immediatamente?

Ovviamente se avete la possibilità di pagare qualcosa in più potreste persino portare la durata a 15 anni, risparmiando ancora qualche migliaio di euro, oppure se volete pagare comodamente potreste mantenere i 25 anni di mutuo, abbassando in questo caso la rata mensile (giusto come esempio, mantenendo la durata andreste a pagare intorno ai 440 euro al mese, quindi abbassando la rata di circa 100 euro al mese).

Ovviamente il calcolo è stato fatto sull’IRS a 20 anni di aprile 2021, quindi di oggi, servendo almeno un mese per andare a surroga questo dato potrebbe variare, ma con un margine di guadagno così ampio siamo assolutamente sicuri che convenga comunque surrogare.

Quali sono i diversi tipi di surroga

Questi dettagli vi interessano relativamente e sono da sbrigare da parte della banca in cui andrete ad accendere il nuovo mutuo. Ma comunque è bene conoscerli.

Abbiamo due tipologie di atti di surroga: bilaterale e trilaterale.

La surroga bilaterale

Nell’atto di surroga bilaterale interverranno in atto (dal notaio):

  • la nuova Banca (“Banca surrogante”)
  • del soggetto debitore, quindi voi (Mutuatario)

Il precedente Istituto di credito, invece, non è necessario per la firma e procede a un atto unilaterale di quietanza in un momento successivo.

Abbiamo quindi due fasi differenti per la surroga bilaterale:

  • stipula del contratto di surroga, cioè il nuovo contratto di mutuo tra voi e la banca
  • stipula dell’atto di quietanza da parte della banca che cede il mutuo, cioè un atto nella quale la vecchia banca afferma di non avere più nulla a pretendere da voi perché il debito residuo è stato pagato (dalla nuova banca)

La surroga trilaterale

Appare quindi evidente che per la surroga trilaterale in atto (dal notaio) si presenteranno entrambi gli istituti di credito (banca surrogante e banca surrogata) più voi.

Si tratta di un unico atto notarile che prevede la firma del nuovo contratto di mutuo da parte vostra e controfirmato dalla banca surrogante e, contestualmente, la firma da parte della banca surrogata che dichiara di non avere più nulla a pretendere.

Diritti e doveri del mutuatario

Per evitare che le banche facciano cartello e interferiscano sulla vostra volontà, la legge e il Testo Unico Bancario vi assegna dei diritti e dei doveri.

Diritti del mutuatario

  • Diritto ad avere la surroga completamente gratuita (art. 120 quater, commi 4 e 6 del Testo Unico Bancario):
    • per voi la surroga dovrà essere completamente gratuita
    • se ci dovessero essere spese (istruttoria, perizia, ecc), queste devono rimanere in capo alla banca surrogante e, qualora voi abbiate anticipato qualcosa, dovrete essere completamente rimborsati
    • qualora nel contratto ci fosse qualche clausola vessatoria, questa è nulla per legge
  • Diritto alla celerità e alla conclusione del trasferimento entro 30 giorni
    • entro massimo 30 giorni il mutuario deve vedere concluso il processo di trasferimento (fatto salvi tempi di forza maggiore)
    • qualora la vecchia banca rallenti il trasferimento, avete il diritto di ricevere il risarcimento dei danni, quantificabile nel 1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese di ritardo

Doveri del mutuatario

A dei diritti corrispondono sempre dei doveri:

  • Rispetto della buona fede:
    • Durante tutta la fase di trasferimento avete l’obbligo di correttezza e di buona fede (art. 1175 e 1375 del codice civile)
    • obbligo di rispettare le nuove condizioni del contratto, mentre vengono estinte le precedenti
  • Mantenimento delle garanzie ipotecarie:
    • Per esempio, se l’ipoteca dovesse essere cancellata per errore dalla vecchia banca, voi dovrete rendervi disponibili per sottoscriverne una nuova, ovviamente in tal caso le spese dell’atto da sottoscrivere sono a carico della banca che ha sbagliato